Wycena nieruchomości do celów sprawozdań finansowych w

rozumieniu ustawy o rachunkowości

Niniejsze opracowanie jest aktualizacją

standardu V.11 – ,,Wycena do celów sprawozdań

finansowych w rozumieniu ustawy o rachunkowości”,

przyjętego przez RK PFSRM

w dniu 21.04.2004 r. – uwzględniającą uwagi Ministerstwa Finansów zgłoszone dnia 13.01.2005 r.

1. Przedmiot wyceny i zakres stosowania standardu

1.1.

Standard dotyczy wyceny nieruchomości oraz maszyn i urządzeń trwale związanych z

nieruchomością, zaliczanych do środków trwałych, środków trwałych w budowie oraz

inwestycji w nieruchomościach, jednostek w rozumieniu Ustawy o rachunkowości z dnia

29.09.1994 z późniejszymi zmianami, dalej zwana ustawą o rachunkowości.

1.2.

Rzeczoznawcę majątkowego w trakcie wyceny obowiązuje ustawa o rachunkowości.

W przypadku spraw w niej nieuregulowanych rzeczoznawca, kierując się przyjętymi w

jednostce zasadami (polityką) rachunkowości, stosuje krajowe standardy rachunkowości. W

przypadku braku odpowiedniego standardu krajowego rzeczoznawca kieruje się ustaleniami

Międzynarodowych Standardów Rachunkowości. Do wycen na potrzeby sprawozdań

finansowych spółek giełdowych, banków i emitentów papierów wartościowych oraz

niektórych ubezpieczycieli

stosuje się regulacje wynikające z międzynarodowych

standardów sprawozdawczości finansowej/ międzynarodowych standardów rachunkowości

(dalej w skrócie: MSFF/MSR).

Regulacje MSR/MSFF stosować można także fakultatywnie w przypadku wycena na

potrzeby jednostek ubiegających się o status spółek giełdowych oraz jednostek wchodzących

w skład grup kapitałowych, w których jednostka dominująca jest zobowiązana je stosować.

Wykonując dyspozycje ww. uregulowań, rzeczoznawca jest zobowiązany kierować się

niesprzecznymi z nimi zasadami i metodami wyceny, wypracowanymi na gruncie

rzeczoznawstwa majątkowego, podanymi w przepisach prawa i standardach zawodowych

rzeczoznawców majątkowych.

1.3.

Standard został opracowany dla stanu prawnego obowiązującego w dniu uchwalenia

standardu przez Radę Krajową PFSRM.

W przypadku zmian ustawy o rachunkowości oraz MSFF/MSR należy stosować

znowelizowane przepisy tych aktów oraz ich oficjalne interpretacje ze wskazanymi w nich

datami wejścia w życie.

1.4.

Niniejszy standard ma zastosowanie w szczególności do:

a) określania wartości początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i

prawnych przyjętych do używania nieodpłatnie, w tym w drodze darowizny lub wymiany

na inną pozycję aktywów niepieniężnych;

b) aktualizacji wyceny środków trwałych wynikającej z ich trwałej utraty wartości, gdy nie

można ustalić ich ceny sprzedaży netto;

2

c) określania wartości nieruchomości jako środków trwałych w budowie, w tym wycenę

niedokończonych prac budowlanych oraz przeprowadzania inwentaryzacji i obmiaru

wykonanych robót;

d) określania kosztu wytworzenia części składowych nieruchomości jako środka trwałego w

przypadku, gdy nie można go ustalić na podstawie kosztu historycznego lub ceny

sprzedaży netto;

e) okresowego określania wartości nieruchomości inwestycyjnych stanowiących lokatę

kapitału, ze szczególnym uwzględnieniem nieruchomości stanowiących lokatę zakładów

ubezpieczeń na życie lub innych podmiotów działających w podobnym sektorze,

f) określenia wartości środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych spółki,

przejętej przy połączeniu spółek metodą nabycia;

g) określenia wartości gruntu, a także aktywów biologicznych z nim związanych.

1.5. Standard służy wyłącznie jako podstawa do wycen do celów sprawozdań finansowych w

rozumieniu ustawy o rachunkowości. W szczególności standard nie może być podstawą do

wycen w sprawozdaniach finansowych służących celom podatkowym. Wycena powinna

odzwierciedlać stan na dzień bilansowy.

1.6. Przedmiotem wyceny są nieruchomości jako przedmiot praw, tj. własność, użytkowanie

wieczyste, ograniczone prawa rzeczowe oraz prawa zobowiązaniowe, które ewidencjonowane

są w sprawozdaniach finansowych w szczególności jako następujące aktywa: rzeczowe aktywa

trwałe, wartości niematerialne i prawne oraz nieruchomości jako inwestycje długoterminowe.

W przypadku gdy z przyjętej metodyki wyceny lub definicji nieruchomości wynika, że wraz z

nieruchomością szacowane są także ruchomości ewidencjonowane w szczególności jako

aktywa trwałe, rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyodrębnienia z oszacowanej wartości:

wartość nieruchomości oraz wartość ruchomości, a także określa wartość poszczególnych

rodzajów aktywów. Przy wykonywaniu wycen nieruchomości wraz z ruchomościami

rzeczoznawca majątkowy powinien posiadać niezbędną wiedzę i umiejętności z zakresu takich

wycen.

2. Słownik podstawowych pojęć stosowanych w standardzie

2.1.

Środki trwałe są to niezaliczone do inwestycji (patrz pkt. 2.3) rzeczowe aktywa trwałe i

zrównane z nimi, kontrolowane przez jednostkę o przewidywanym okresie ekonomicznej

użyteczności dłuższym niż rok, kompletne, zdatne do użytku i przeznaczone na potrzeby

jednostki. Zalicza się do nich w szczególności:

a) nieruchomości – w tym grunty własne, prawo użytkowania wieczystego gruntu, budowle

i budynki, a także będące odrębną własnością lokale oraz spółdzielcze własnościowe

prawo do lokalu;

b) maszyny, urządzenia, środki transportu i inne rzeczy;

c) ulepszenia w obcych środkach trwałych;

d) inwentarz żywy.

Środki trwałe oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy, użyczenia lub innej

umowy o podobnym charakterze zalicza się do aktywów trwałych jednej ze stron umowy,

zgodnie z warunkami określonymi art. 3 ust 4 ustawy o rachunkowości.

2.2.

Środki trwałe w budowie są to zaliczane do aktywów trwałych środki trwałe w okresie ich

budowy, montażu lub ulepszenia już istniejącego środka trwałego.

2.3.

Inwestycje, to aktywa nabyte w celu osiągnięcia korzyści ekonomicznych wynikających z

przyrostu wartości tych aktywów, uzyskania z nich przychodów w formie odsetek, dywidend

(udziałów w zyskach) lub innych pożytków, w tym również z transakcji handlowej, a w

3

szczególności te nieruchomości i wartości niematerialne i prawne, które nie są użytkowane

przez jednostkę, lecz zostały nabyte w celu osiągnięcia tych korzyści. W przypadku emitentów

papierów wartościowych, zakładów ubezpieczeń na życie i podmiotów działających w

podobnych sektorach przez inwestycję rozumie się lokaty, w tym lokaty w nieruchomości.

Obowiązek zakwalifikowania nieruchomości do środków trwałych lub nieruchomości

inwestycyjnych należy do jednostki zamawiającej wycenę.

2.4.

Trwała utrata wartości zachodzi wtedy, gdy istnieje duże prawdopodobieństwo, że

kontrolowany przez jednostkę składnik aktywów nie przyniesie w przyszłości w znaczącej

części lub w całości przewidywanych korzyści ekonomicznych. Uzasadnia to dokonanie odpisu

aktualizacyjnego doprowadzającego wartość tego składnika, wynikającą z ksiąg

rachunkowych, do ceny sprzedaży netto, a w przypadku jej braku do ustalenia w inny sposób

wartości godziwej.

2.5.

Cena (wartość) sprzedaży netto aktywów, to możliwa do uzyskania na dzień bilansowy cena

sprzedaży składnika aktywów , bez podatku od towarów i usług, podatku akcyzowego,

pomniejszona o rabaty, opusty i inne podobne zmniejszenia oraz koszty związane z

przystosowaniem składnika aktywów do sprzedaży i dokonaniem tej sprzedaży, a powiększona

o należną dotację przedmiotową. Jeżeli nie jest możliwe ustalenie ceny sprzedaży netto danego

składnika aktywów, należy w inny sposób określić jego wartość godziwą na dzień bilansowy.

2.6.

Cena nabycia jest ceną zakupu składnika aktywów, obejmującą kwotę należną sprzedającemu

bez podlegającego odliczeniu podatku od towarów i usług oraz podatku akcyzowego, a w

przypadku importu powiększona o obciążenia o charakterze publicznoprawnym oraz

powiększona o koszty bezpośrednie związane z zakupem składnika aktywów i dostosowaniem

go do stanu zdatnego do używania lub wprowadzenia do obrotu, łącznie z kosztami transportu,

załadunku i wyładunku oraz składowania, a obniżona o rabaty, opusty i inne podobne

zmniejszenia. Jeżeli nie jest możliwe ustalenie ceny nabycia składnika aktywów – a w

szczególności przyjętego nieodpłatnie, w tym w drodze darowizny – jego wyceny dokonuję się

wg ceny sprzedaży takiego samego lub podobnego przedmiotu.

2.7.

Koszt wytworzenia aktywów trwałych obejmuje koszty pozostające w bezpośrednim związku z

danym aktywem trwałym oraz uzasadnioną część kosztów pośrednich związanych z

wytworzeniem tego aktywu . Koszty bezpośrednie obejmują wartość zużytych materiałów

bezpośrednich, koszty pozyskania i przetworzenia związane bezpośrednio z wytworzeniem i

inne koszty poniesione w związku z doprowadzeniem aktywu trwałego do postaci i miejsca, w

jakich się znajduje w dniu wyceny.

Do kosztów wytworzenia aktywów trwałych nie zalicza się kosztów:

a) będących konsekwencją niewykorzystanych zdolności produkcyjnych i strat

produkcyjnych;

b) ogólnego zarządu, które nie są związane z doprowadzeniem aktywu trwałego do postaci i

miejsca, w jakich się znajduje na dzień wyceny;

c) kosztów sprzedaży.

Jeżeli nie jest możliwe ustalenie kosztu wytworzenia środka trwałego, jego wyceny dokonuje

się wg cen sprzedaży netto takiego samego lub podobnego , pomniejszonej o przeciętnie

osiągany przy sprzedaży zysk brutto ze sprzedaży, a w przypadku środka trwałego w budowie

– także z uwzględnieniem stopnia jego wytworzenia.

2.8.

Aktywny rynek jest rynkiem, który spełnia wszystkie następujące warunki:

a) pozycje będące przedmiotem obrotu na rynku są jednorodne,

b) zazwyczaj w dowolnym momencie można znaleźć zainteresowanych nabywców i

sprzedawców,

c) ceny są podawane do wiadomości publicznej.

Tak określone pojęcie rynku aktywnego wprowadzone przez międzynarodowe standardy

rachunkowości (MSR) odpowiada ekonomicznemu pojęciu rynku prawie doskonałego.

4

2.9.

Wartość godziwa jest to kwota, za jaką dany składnik aktywów mógłby zostać wymieniony na

zasadzie transakcji rynkowej pomiędzy zainteresowanymi, dobrze poinformowanymi

i

niepowiązanymi ze sobą stronami. W przypadku aktywnego rynku wartość ta określona jest

przez cenę sprzedaży netto. W przypadku braku takich danych, wartość godziwą oszacowuje

się za pomocą metod estymacji powszechnie uznanych za poprawne, określających najbardziej

prawdopodobną cenę rynkową sprzedaży netto.

2.10. Wartość dla aktualnego sposobu użytkowania, to wartość rynkowa.

nieruchomości jako środka trwałego przy założeniu kontynuacji obecnego sposobu jego

użytkowania, w przypadku gdy na rynku możliwa jest jego sprzedaż przy obecnym sposobie

użytkowania. Jako obecny sposób użytkowania należy rozumieć możliwości wykorzystania

nieruchomości na cele zbliżone lub pokrewne do realizowanych przed jednostkę. Wartość tę

należy wyraźnie odróżnić od wartości działającej jednostki, która uwzględnia także inne

czynniki niezwiązane z nieruchomością (strategię jednostki, umiejętność kadry zarządzającej,

środki finansowe i materialne, wartości niematerialne, wartość firmy itp.).

2.11. Wartość użytkowa jest to bieżąca, szacunkowa wartość przyszłych.

przepływów środków pieniężnych, których wystąpienia oczekuje się z tytułu dalszego

użytkowania danego składnika aktywów oraz jego zbycia na zakończenie okresu

użytkowania ( patrz także pkt 4.7 niniejszego standardu).

2.12.Składniki mienia szczególnego przeznaczenia, to składniki, które rzadko lub

w ogóle nie są przedmiotem obrotu na rynku ze względu na swój

specjalistyczny charakter, projekt budynku, układ, wielkość, lokalizacje lub inne

czynniki. Za wyjątkiem sytuacji sprzedaży takich składników w ramach

przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

2.13.Zamortyzowany koszt odtworzenia, to bieżący koszt odtworzenia lub zastąpienia składnika

aktywów pomniejszony o zużycie fizyczne, funkcjonalne lub techniczne oraz ekonomiczne

lub spowodowane czynnikami zewnętrznymi, powodujące jego przestarzałość lub

zmniejszenie użyteczności.

Zamortyzowany koszt odtworzenia jest stosowany do wyceny nieruchomości szczególnego

przeznaczenia w sytuacji braku danych rynkowych potrzebnych do określenia wartości

rynkowej.

Zasady ustalenia kosztu odtworzenia bazują na zasadzie substytucji.

2.14.Zasada substytucji stanowi, że zainteresowana osoba nie zapłaci za składnik aktywów

więcej, niż wyniósłby koszt nabycia równie satysfakcjonującego

substytutu, w sytuacji

braku czynników komplikujących sprawę, takich jak czas, większe ryzyko lub niedogodność.

2.15.Rentowność progowa to test, który powinien być zastosowany przez podmiot gospodarczy w

celu ustalenia jego rentowności (nadwyżki przychodów nad poniesionymi kosztami)

odniesionej do całości aktywów posiadanych przez ten podmiot lub jednostkę generującą

strumienie pieniężne.

Spełnienie testu warunkuje wykorzystanie

w sprawozdaniach finansowych jednostki

gospodarczej, zamortyzowanego kosztu odtworzenia. Przeprowadzenie testu należy do

obowiązków podmiotu gospodarczego.

. 2.16. Aktywa biologiczne, to zwierzęta znajdujące się w hodowli lub w chowie i rośliny

uprawne.

2.17. Jednostka, to podmioty i osoby mające siedzibę lub miejsce sprawowania

zarządu na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej, określone w art. 2 ust. 1 ustawy o

rachunkowości.

5

3. Uwarunkowania realizacji wycen objętych standardem

3.1.

W wycenach na potrzeby sprawozdań finansowych rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek

przeprowadzenia analizy sposobu i zakresu sprawowanej kontroli przez jednostkę nad

wycenianym składnikiem aktywów. Analiza ta obejmuje w szczególności ustalenie rodzaju

praw przysługujących jednostce oraz ustalenie faktycznego stanu władania rzeczą. W

przypadku stwierdzenia, że stan władania nie odpowiada przysługującym prawom, niezbędne

jest wskazanie tych rozbieżności poprzez zamieszczenie odpowiedniej informacji w operacie

szacunkowym. Istnienie tych rozbieżności nie przesądza o braku możliwości sporządzenia

wyceny składnika aktywów.

3.2.

W procesie określania wartości poszczególnych składników aktywów, a w szczególności

nieruchomości i ich części składowych, rzeczoznawca uwzględnia charakter i specyfikę

działalności jednostki. Podczas wyceny nie należy analizy wartości opierać wyłącznie na

danych pochodzących od analizowanego podmiotu. Należy także uwzględnić tendencje

ogólnego rozwoju i konkurencyjności branży oraz uwarunkowania regionalne. Dane

pochodzące z jednostki powinny być analizowane na podstawie dostępnych informacji

historycznych i opierać się na realistycznych przesłankach, w tym uprawdopodobnionych

prognozach.

3.3.

Rzeczoznawca majątkowy uwzględnia w wycenie w szczególności zapisy miejscowego planu

zagospodarowania przestrzennego i innych praw miejscowych, a także praw dotyczących

ochrony środowiska i zasobów naturalnych związanych z działalnością jednostki i składników

jej majątku.

3.4.

Rzeczoznawca majątkowy w wycenie na potrzeby sprawozdań finansowych stosuje metody

wyceny zbieżne z zasadami wycen przyjętymi w polityce rachunkowości jednostki, stosując

zasadę ciągłości oraz stosując ogólne wytyczne ustawy o rachunkowości i odpowiednio

międzynarodowych standardów rachunkowości. Jednostka może stosować wycenę w wartości

godziwej, jeżeli zasadne jest przyjęcie założenia kontynuowania przez nią działalności.

3.5.

W sytuacji braku bezpośrednich danych rynkowych przyjmuje się, że zamortyzowany koszt

odtworzenia jest akceptowaną metodą określenia wartości specjalistycznych aktywów. W

metodzie tej rzeczoznawca majątkowy uwzględnia pochodzące z rynku informacje o wartości

gruntu, przy uwzględnieniu ewentualnych ograniczeń wynikających np. ze sposobu

użytkowania gruntu, z istniejących nakładów i planu miejscowego oraz informacje rynkowe,

które mogą mieć wpływ na ocenę stopnia zużycia wycenianego aktywu.

4.1.

Rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyceny uwzględniając warunki, o których mowa w pkt. 3,

stosując podejścia, metody i techniki zgodnie z regulacjami zawartymi w przepisach prawa i

standardach zawodowych. Przyjęte procedury wyceny powinny być zgodne z regulacjami

zawartymi w ustawie o rachunkowości lub w krajowych standardach rachunkowości a w razie

braku takich uregulowań należy oprzeć się na międzynarodowych standardach rachunkowości

(MSR). W przypadku jednostek, które zgodnie z ustawą o rachunkowości są zobowiązane do

stosowania przy sporządzaniu sprawozdań finansowych MSSF/MSR lub skorzystały z

fakultatywnego upoważnienia do stosowania tych standardów, przyjęte procedury wyceny

powinny być zgodne z międzynarodowymi standardami rachunkowości.

.

6

4.2 W szczególności rzeczoznawca majątkowy przy określaniu podstaw i sposobów wyceny kieruje

się następującymi, podanymi niżej zasadami i uregulowaniami wynikającymi z przepisów

rachunkowości.

A. Podstawową zasadą wyceny wg ustawy o rachunkowości jest koszt historyczny. Prowadzi

on do początkowego ujęcia aktywów trwałych opartych na cenie nabycia lub koszcie

wytworzenia. W procesie użytkowania cenę nabycia pomniejszają odpisy amortyzacyjne

oraz odpisy z tytułu trwałej utraty wartości. Wartość początkową stanowiącą cenę nabycia

lub koszt wytworzenia środka trwałego powiększają koszty jego ulepszenia, polegające na

przebudowie, rozbudowie i modernizacji lub rekonstrukcji , powodujące, że wartość

użytkowa tego środka po zakończeniu ulepszenia przewyższa posiadaną przez ten środek

wartość użytkową w chwili przyjęcia do używania, mierzoną okresem używania,

zdolnością wytwórczą, jakością uzyskiwanych produktów, kosztami eksploatacji lub

innymi miarami. Wartość początkowa i dotychczas dokonane odpisy amortyzacyjne mogą

na podstawie odrębnych przepisów podlegać aktualizacji wyceny.

B. W odniesieniu do wyceny niektórych rodzajów aktywów ustawa o rachunkowości

dopuszcza lub nakazuje stosowanie innych wartości, aniżeli cena nabycia lub koszt

wytworzenia, Są nimi: cena sprzedaży (art. 28 ust. 5 ), wartość godziwa (art. 28 ust. 6),

cena sprzedaży netto (art. 28 ust. 1 pkt 6, ust. 2 oraz ust. 3).

C. Wartość godziwą gruntów, budynków i budowli oraz wartość godziwą maszyn i urządzeń

trwale związanych z gruntem stanowi zazwyczaj ich wartość rynkowa ustalana na

podstawie wyceny rzeczoznawców.

D. Szczegółowe zasady wyceny wyprowadzane są z podstawowych reguł

i procedur

rachunkowych, zwanych nadrzędnymi zasadami rachunkowości. Zalicza się do nich między

innymi: zasadę memoriału (art. 6 ust. 1 ustawy o rachunkowości), zasadę współmierności

kosztów do przychodów (art. 6 ust.2, art. 39, art. 41), zasadę kontynuacji działalności (art.5

ust. 1), zasadę ostrożności (art. 7 ust. 1), zasadę istotności (art. 4 ust.3, art. 8 ust.1), zasadę

ciągłości/porównywalności (art. 5 ust. 1, art. 8 ust. 2) oraz zasadę indywidualnej wyceny

(art. 7 ust. 3).

4.3. Kierując się regulacjami dotyczącymi rachunkowości, rzeczoznawca majątkowy

stosuje w konkretnym przypadku określone w pkt. 4.2 zasady wyceny i dobiera do nich

odpowiednią metodę i technikę wskazaną przez przepisy prawa i standardy zawodowe

rzeczoznawców majątkowych.

4.4. Przy prezentacji procedury i wyników wyceny rzeczoznawca majątkowy powinien wykazać

związek pomiędzy stosowanymi pojęciami warsztatowymi wypracowanymi przez

rzeczoznawstwo majątkowe i pojęciami stosowanymi w rachunkowości. W szczególności

wykazać należy, że sposób rozumienia wartości godziwej i proces jej wyznaczania są zgodne z

wymaganiami ustawy o rachunkowości oraz że są zbieżne z zasadami wyceny przyjętymi w

jednostce.

4.5. W szczególności do wycen na potrzeby rachunkowości stosuje się podejścia, metody i techniki

wyceny

uregulowane przepisami prawa i standardami zawodowymi wraz z notami

interpretacyjnymi Jako zasadę przyjąć należy wycenę nieruchomości uwzględniającą aktualny

sposób użytkowania. W uzgodnieniu z Zamawiającym możliwe jest dokonywanie wycen przy

założeniu alternatywnego lub optymalnego sposobu użytkowania, co może mieć związek z

planowaną zmianą profilu działalności. Na życzenie Zamawiającego rzeczoznawca może także

określić wartość dla warunków

sprzedaży wymuszonej (np. dla syndyka lub podczas

przeprowadzania restrukturyzacji majątkowej). W zależności od celu sporządzania wyceny i

rodzaju składnika aktywów możliwe jest następujące postępowanie:

a) dla gruntów, w tym również gruntów traktowanych jako lokata kapitałowa (nieruchomości

inwestycyjne) określa się wartość rynkową, stosując podejście porównawcze lub – w

7

warunkach określonych przez przepisy prawa – podejście mieszane. Przyjęcie założenia

alternatywnego lub optymalnego wykorzystania wymaga sprawdzenia braku sprzeczności z

przeznaczeniem gruntu;

b) dla pozostałych nieruchomości inwestycyjnych wartość rynkową określa się w zasadzie w

podejściu porównawczym lub w podejściu dochodowym, metodą inwestycyjną (projekcje

przepływów pieniężnych oparte na wiarygodnych szacunkach, uwzględniających w

szczególności: rynkowe ceny najmu obiektów podobnych, tak samo zlokalizowanych i

będących w takim samym stanie; określanie stóp kapitalizacji i stóp dyskonta z

uwzględnianiem rynkowego stopnia ryzyka dla danego typu nieruchomości). Możliwe

odstępstwa od tych zasad są określone w międzynarodowym standardzie rachunkowości

nr 40 „Nieruchomości inwestycyjne”;

c) w przypadku nieruchomości jako środków trwałych mogących podlegać samodzielnemu

obrotowi na rynku określa się wartość rynkową uwzględniającą aktualny sposób

użytkowania przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego. Dla

nieruchomości gruntowej, na której zlokalizowane są naniesienia przeznaczone do

rozbiórki, można, po odpowiednim uzasadnieniu, zastosować podejście mieszane.

4.6. Dla określenia trwałej utraty wartości rzeczowych aktywów trwałych oraz wartości

niematerialnych i prawnych na dzień bilansowy należy określić wartość użytkową (patrz

słownik, pkt 2 niniejszego standardu) wg szczegółowej procedury określonej w

międzynarodowym standardzie rachunkowości nr 36 „Utrata wartości aktywów”, § 27-56

(prognozy przepływu środków pieniężnych wynikające z użytkowania danego składnika o

okresie nie dłuższym niż 5 lat, oszacowanie wpływów z tytułu ostatecznego zbycia tegoż

składnika, stopa dyskontowa przed opodatkowaniem określająca bieżącą cenę wartości

pieniądza w czasie oraz ryzyko wiążące się z danym składnikiem aktywów).

4.7. W wycenie, która w przypadku określonym w pkt. 3.5 opiera się na zamortyzowanym koszcie

odtworzenia, rzeczoznawca majątkowy;

a)

określa w podejściu porównawczym wartość gruntu, traktowanego jako

niezabudowany, uwzględniając aktualny sposobu użytkowania;

b)

określa w podejściu kosztowym bieżącą wartość kosztu odtworzenia składnika

aktywów brutto.

4.8. Ustalone w podejściu kosztowym stopnie zużycia

mogą albo w sposób całościowy

uwzględniać wszystkie rodzaje zużycia, albo uwzględniać odrębnie zużycie fizyczne,

funkcjonalne i ekonomiczne

Wskaźnik obejmujący łącznie wszystkie rodzaje zużycia traktuje się tak, jak wielkość

umorzenia amortyzacyjnego stosowaną w metodzie zamortyzowanego kosztu odtworzenia

(DRC).

4.9. Rzeczoznawca majątkowy, podejmując decyzje o wykorzystaniu metody zamortyzowanego

kosztu

odtworzenia,

nie

ma

obowiązku

przeprowadzania

testu

rentowności

progowej/potencjału usługowego ani badania, czy test taki został wykonany.

Jest jednak zobowiązany do zamieszczenia w operacie informacji o tym, że korzystał z

metody zamortyzowanego kosztu odtworzenia i że wartość ta może być wykorzystana w

sprawozdaniach finansowych jednostki gospodarczej tylko wtedy, gdy spełnione są kryteria

testu rentowności/potencjału usługowego.

8

5. Podział wartości między grunt a jego części składowe

5.1 Grunt jako środek trwały jest traktowany w przepisach rachunkowości jako odrębny obiekt

inwentarzowy, oddzielony od wzniesionych na nim budynków, budowli, urządzeń i od

związanego z nim potencjału biologicznego. Grunt, z wyjątkiem gruntów służących

wydobywaniu kopalin metodą odkrywkową, nie podlega amortyzacji. W przypadku gdy

dysponujemy łączną wartością nieruchomości, obejmującą grunt i jego części składowe,

istnieje zawsze potrzeba określenia kwoty, która odpowiada wartości gruntu.

.

5.2 .Podział wartości nieruchomości między grunt a jego części składowe jest zadaniem o

charakterze obliczeniowym, które należy odróżnić od wyceny. Podział ten może być

przeprowadzany wg jednej z poniższych procedur, stosowanych konsekwentnie we wszystkich

okresach obrachunkowych:

a) przez odjęcie od wartości nieruchomości, obejmującej grunt wraz z częściami składowymi,

wartości gruntu traktowanego jako niezabudowany określonego przy zastosowaniu

podejścia porównawczego, które winno uwzględniać aktualny sposób użytkowania,

b) w przypadku gdy nie można przeprowadzić procedury jak w punkcie ,,a”, rozdziału

wartości nieruchomości dokonuje się poprzez określenie wartości odtworzeniowej części

składowych i jej odjęcie od wartości nieruchomości.

6. Zasady współdziałania rzeczoznawców majątkowych z kierownictwem jednostek

i biegłymi rewidentami oraz źródła danych do wyceny

6.1 .Wyceny składników aktywów do celów sprawozdań finansowych rzeczoznawca majątkowy

dokonuje przy współpracy z kierownictwem jednostki i – w razie potrzeby – z biegłym

rewidentem badającym sprawozdanie finansowe jednostki a także innymi specjalistami.

6.2. Współpraca ta ma na celu:

a) zapoznanie się z polityką i zasadami rachunkowości firmy, w tym z przyjętymi w niej

metodami wyceny w zakresie, w jakim ustawa o rachunkowości pozostawia jednostkom

prawo wyboru;

b) zapoznanie się z aktualną sytuacją ekonomiczną jednostki oraz przyjętą przez nią

strategią rozwojową;

c) określenie celu zamawianych wycen, uwarunkowań ich wykonywania oraz dat istotnych

dla procesu wyceny określonych w przepisach prawa i standardach zawodowych.

6.3. Przy sporządzaniu wyceny na potrzeby sprawozdań finansowych rzeczoznawca

majątkowy winien wykorzystać wszelkie dostępne źródła informacji o szacowanych aktywach i

rynku, w szczególności przewidziane w przepisach prawa i standardach zawodowych, a

ponadto powinien zapoznać się z:

a) sprawozdaniami z działalności jednostki sporządzonymi zgodnie z art. 49 ustawy o

rachunkowości za ostatnie 3 - 5 lat;

b) przyjętą przez jednostkę polityką i zasadami rachunkowości, szczególnie w zakresie

zasad wyceny, metod i stawek amortyzacyjnych;

c) planami rozwojowymi jednostki istotnymi dla procesu wyceny na okres

nieprzekraczający 5 lat, uwzględniając jedynie udokumentowane, realistyczne

zamierzenia planistyczne jednostki;

d) bieżącymi kosztami i wynikami działalności gospodarczej jednostki, istotnymi dla

procesu wyceny.

Dostęp rzeczoznawcy majątkowego do źródeł informacji wymienionych w pkt. od „a” do „d”

zobowiązane jest zabezpieczyć kierownictwo jednostki. Rzeczoznawca majątkowy może

9

oprzeć wycenę na wiarygodnych informacjach przedstawionych przez kierownictwo

jednostki, a dotyczących stanu szacowanych aktywów. Zakres informacji pochodzących od

kierownictwa jednostki i wykorzystany w wycenie powinien być jednoznacznie ujawniony w

opinii.

6.4 .Biegły rewident badający sprawozdanie finansowe jednostki ma prawo zażądać od

rzeczoznawcy majątkowego informacji o materiałach źródłowych, na których oparł wycenę.

7. Prezentacje wyników wyceny

7.1.Jeżeli wycenie podlega wartość rynkowa i/lub wartość odtworzeniowa nieruchomości, i/lub

odpowiednio wartość maszyn, i urządzeń trwale związanych z gruntem, należy sporządzić opinię w

formie operatu szacunkowego zgodnie z wymogami przewidzianymi dla tego rodzaju opinii w

przepisach prawa i standardach zawodowych. W operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy

powinien przedstawić sposób rozumienia używanych pojęć i procedur oraz wskazać na ich

zgodność z przepisami o rachunkowości i zasadami wycen przyjętymi w polityce rachunkowości

firmy.

7.2.Jeśli wymagania zamawiającego wycenę nie dają się pogodzić z formą operatu szacunkowego,

rzeczoznawca przedstawia wynik wyceny w formie opinii mającej przejrzystą strukturę i

zawierającej co najmniej:

a) warunki określone w zamówieniu, zakres opracowania, definicję wycenianych wartości,

datę i cel wyceny;

b) podstawy opracowania obejmujące dane formalne, materialnoprawne oraz wskazujące

źródła danych;

c) stan i klasyfikację nieruchomości oraz sposób jej wykorzystywania;

d) daty istotne dla wykonywanych czynności wyceny;

e) opis istniejącego stanu nieruchomości, jej przeznaczenia i sposobu wykorzystania (linie

produkcyjne, maszyny, urządzenia, potencjał usługowy);

f) wszelkie szczególne założenia i ograniczenia;

g) zastosowane metody wyceny i ich zgodność z przepisami rachunkowości oraz zasadami

wycen przyjętych w polityce rachunkowości firmy;

h) prezentację procedur obliczeniowych i ostateczny rezultat wyceny.

7.3.Rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykorzystania wszystkich danych uzyskanych w

związku z otrzymanym zleceniem z zachowaniem zasady poufności.

8. Odejście od standardu

W uzasadnionych przypadkach rzeczoznawca majątkowy może odstąpić od regulacji określonych w

niniejszym standardzie. Każde odstępstwo wymaga uzasadnienia, jednoznacznego wskazania i

ujawnienia regulacji standardu niemających zastosowania oraz oceny zgodności zastosowanych

odstępstw z przepisami prawa. Nie są dopuszczalne jakiekolwiek odstępstwa od standardu powodujące

brak zgodności z regulacjami prawnymi dotyczącymi rachunkowości i z polityką rachunkowości

przyjętą w jednostce. Rzeczoznawca majątkowy nie może także odstąpić od regulacji standardu w

przypadku, gdyby mogło to doprowadzić do wprowadzenia w błąd odbiorców lub powodować odejście

od zasad szczególnej zawodowej staranności i bezstronności oraz zasad etyki zawodowej.

9. Opracowanie i obowiązywanie standardu

9.1. Założenia i opracowanie merytoryczne standardu V.11, na którym oparto niniejsze opracowanie,

wykonał zespół: Jerzy Filipiak (kierujący pracami zespołu), Jerzy Dydenko, Anna Beer-

10

Zwolińska, Agnieszka Ostaszewicz (Stowarzyszenie Księgowych w Polsce, członek Komitetu

Standardów Rachunkowości), Elżbieta Mączyńska, Stefan Czerwiński (Stowarzyszenie

Księgowych w Polsce), Celina Hoffman, Jan Konowalczuk. Standard ten został uchwalony

przez Radę Krajową PFSRM w dniu 21.04.2004 r.

9.2. Standard powstał przy ścisłej współpracy ze Stowarzyszeniem Księgowych w Polsce. W

ostatecznej redakcji standardu uwzględniono uwagi Ministerstwa Finansów, do którego standard

został skierowany przez Ministerstwo Infrastruktury

9.3. Propozycje znowelizowanej wersji standardu opracował Jerzy Filipiak, wykorzystując uwagi

zgłoszone przez Jana Konowalczuka i Jerzego Dydenko. Pozostali członkowie zespołu nie

wnieśli uwag.

9.4. Komisja Standardów Zawodowych w składzie: Jan Konowalczuk, Jerzy

Adamiczka, Jerzy Dydenko, Jerzy Filipiak, Krzysztof Grzesik, Radosław Gaca,

Mirosław Osiński, Jarosław Strzeszyński i Sabina Źróbek rozpatrzyła zmiany i

przyjęła znowelizowaną wersje standardu.

9.5. Znowelizowana wersja standardu została uchwalona przez Radę Krajową

PFSRM w dniu 13 kwietnia 2007 r. i włączona jako krajowy standard wycen

specjalnych nr 2 (KSWS 2) do nowego zbioru standardów zawodowych

rzeczoznawców majątkowych tzw. „Powszechnych krajowych zasad wyceny”

(PKZW).

9.6. Standard obowiązuje od dnia ..........................................................

Do daty wejścia w życie standard posiada status zalecanego do stosowania.

10. Klauzula o uzgodnieniu

Stosownie do art. 175 ust. 6 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r o gospodarce nieruchomościami w

brzmieniu nadanym Ustawą z dnia 28 listopada 2003ro zmianie ustawy o gospodarce

nieruchomościami oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz. U. 2004 r. nr 141, poz. 1492) niniejszy

standard w dniu ..........................................

został uzgodniony z Ministrem Infrastruktury.

Warszawa, kwiecień 2007 r.