1

Wycena nieruchomości pozostawionych poza obecnymi

Niniejszy standard dotyczy określania wartości nieruchomości do celów wynikających z Ustawy z

dnia 8 lipca 2005 r. o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza

obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej, nazywanej w dalszej części standardu „ustawą”.

Standard dotyczy:

a) nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej,

b) nieruchomości nabytych na podstawie odrębnych przypisów, w ramach realizacji prawa do

rekompensaty,

których wartość określa się do celów wynikających z przepisów ustawy

2. Słownik podstawowych pojęć

Nieruchomość pozostawiona – nieruchomość pozostawiona poza obecnymi granicami

Rzeczypospolitej Polskiej w wyniku wypędzenia z byłego terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub

jego opuszczenia w związku z wojną rozpoczętą w 1939 r., dokonanego na podstawie:

•

układu z dnia 9 września 1944 r. pomiędzy Polskim Komitetem Wyzwolenia Narodowego a

rządem Białoruskiej Socjalistycznej Republiki Rad dotyczącego ewakuacji obywateli

polskich z terytorium BSRR i ludności białoruskiej z terytorium Polski;

•

układu z dnia 9 września 1944 r. pomiędzy Polskim Komitetem Wyzwolenia Narodowego a

rządem Ukraińskiej Socjalistycznej Republiki Rad dotyczącego ewakuacji obywateli

polskich z terytorium USRR i ludności ukraińskiej z terytorium Polski;

•

układu z dnia 22 września 1944 r. pomiędzy Polskim Komitetem Wyzwolenia Narodowego

2

a rządem Litewskiej Socjalistycznej Republiki Rad dotyczącego ewakuacji obywateli

polskich z terytorium LSRR i ludności litewskiej z terytorium Polski;

•

umowy z dnia 6 lipca 1945 r. między Tymczasowym Rządem Jedności Narodowej

Rzeczypospolitej Polskiej i rządem Związku Socjalistycznych Republik Radzieckich o

prawie zmiany obywatelstwa radzieckiego osób narodowości polskiej i żydowskiej,

mieszkających w ZSRR i o ich ewakuacji do Polski i o prawie zmiany obywatelstwa

polskiego osób narodowości rosyjskiej, ukraińskiej, białoruskiej, rusińskiej i litewskiej,

mieszkających na terytorium Polski i o ich ewakuacji do ZSRR;

a także nieruchomości pozostawione przez osoby, które, na skutek innych okoliczności

związanych z wojną rozpoczętą w 1939 r., były zmuszone opuścić byłe terytorium Rzeczypospolitej

Polskiej.

Nieruchomość nabyta – nieruchomość Skarbu Państwa nabyta na własność lub w użytkowanie

wieczyste w ramach realizacji prawa do rekompensaty.

Rynek porównywalny – rynek nieruchomości określonego rodzaju funkcjonujący aktualnie na

obszarze miejscowości znajdującej się w porównywalnym województwie, o którym mowa w art. 11

ust.2 ustawy, która to miejscowość pod względem liczby mieszkańców, stopnia urbanizacji i

charakteru administracyjnego w dacie pozostawienia nieruchomości była porównywalna do

miejscowości, w której znajduje się nieruchomość pozostawiona. Określenie rynek porównywalny

stosuje się odpowiednio do rynku nieruchomości danego rodzaju funkcjonującego obecnie na

obszarze porównywalnego miasta wydzielonego.

3. Zasady wyceny nieruchomości pozostawionych

3.1. Czynności wstępne rzeczoznawcy majątkowego

3.1.1. Czynności związane z opisem i ustalaniem stanu nieruchomości pozostawionej poprzedzane

są analizą postanowienia wojewody, o którym mowa w art. 7 ustawy, oraz dokumentów i innych

materiałów uznanych za dowody przez organ prowadzący postępowanie. Czynności te mają na celu

w szczególności:

a) identyfikację nieruchomości pozostawionej w zakresie niezbędnym do potrzeb wyceny, w

tym rodzaj i powierzchnię nieruchomości;

b) ustalenie dat istotnych dla wyceny, w tym: daty pozostawienia nieruchomości oraz dat

umożliwiających określenie wieku budynków i budowli, plantacji kultur wieloletnich

3

i drzewostanów.

3.1.2. W przypadku gdy dane, o których mowa w pkt. 3.1.1, są niewystarczające do sporządzenia

wyceny lub rozbieżne, rzeczoznawca majątkowy powinien domagać się od zamawiającego

wycenę uzupełnienia dokumentacji o wskazane braki lub usunięcia rozbieżności. Dokumenty

uzupełniające sporządzane są na wniosek strony postępowania w trybie przewidzianym w k.p.a.

W przypadku nieuzupełnienia braków lub nieusunięcia rozbieżności, rzeczoznawca majątkowy

odstępuje od sporządzenia operatu szacunkowego.

3.1.3. Przy wycenie nieruchomości pozostawionej nie przeprowadza się oględzin tej nieruchomości.

3.2. Ustalanie stanu nieruchomości pozostawionej i jej opis

3.2.1. Czynności związane z ustaleniem stanu nieruchomości powinny obejmować: stan

zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, faktyczny sposób użytkowania

lub przeznaczenie, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter

i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość była położona.

3.2.2. Stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stan zagospodarowania i faktyczny sposób

użytkowania nieruchomości pozostawionej przyjmowany jest przez rzeczoznawcę

majątkowego na podstawie badania dokumentów i innych materiałów uznanych za dowody

przez organ prowadzący postępowanie.

3.2.3. Przy ustalaniu i ocenie parametrów i cech rynkowych nieruchomości pozostawionej

rzeczoznawca majątkowy przyjmuje kryteria właściwe dla stanu i stopnia rozwoju stosunków

społecznych i gospodarczych panujących przed 1939 r.

3.2.4. Stan otoczenia nieruchomości pozostawionej ustala rzeczoznawca majątkowy zgodnie z

zasadami, o których mowa w pkt. 3.2.3, wykorzystując dostępne informacje w tym zakresie.

3.2.5. Opis stanu prawnego nieruchomości obejmuje tytuł prawa własności nieruchomości w chwili

jej pozostawienia, datę pozostawienia nieruchomości przez jej właściciela oraz

wyszczególnienie osoby lub osób, którym przysługują prawa do rekompensaty.

3.2.6. Opis stanu techniczno-użytkowego nieruchomości, stanu jej zagospodarowania, a także

faktycznego sposobu użytkowania, w tym charakterystykę gruntu i części składowych,

sporządzić należy w stopniu szczegółowości wynikającym z dostępnych materiałów

(dowodów i innych materiałów uznanych za dowody), dostosowanym do rodzaju

nieruchomości pozostawionej i potrzeb wynikających z zastosowanej metodyki szacowania

4

nieruchomości.

3.3. Opis miejscowości i otoczenia nieruchomości pozostawionej

Opis miejscowości, w której położona była nieruchomość pozostawiona, powinien przedstawiać

jej charakterystykę geograficzną, gospodarczą i społeczną, w odniesieniu do okresu sprzed 1939 r.

W przypadku nieruchomości położonych na terenach wiejskich (miejscowości o statusie wsi lub

osady) opis ten powinien dotyczyć obszaru gminy lub powiatu oraz usytuowania tej miejscowości

(wsi lub osady) na tym obszarze. Opis miejscowości powinien obejmować w szczególności:

a) województwo, powiat, gminę;

b) liczbę mieszkańców;

c) stopień urbanizacji miejscowości, gminy lub powiatu;

d) charakter administracyjny;

e) połączenia komunikacyjne (drogowe i kolejowe);

f) inne cechy istotne ze względu na rodzaj nieruchomości pozostawionej.

3.4. Wybór i opis porównywalnego rynku lokalnego funkcjonującego obecnie w

3.4.1. Wybór porównywalnego rynku lokalnego obejmuje w pierwszej kolejności przyjęcie,

zgodnie z art.11 ust. 2 ustawy porównywalnego miasta wydzielonego albo jednego

porównywalnego województwa położonego w Rzeczypospolitej Polskiej.

3.4.2. Na terenie województwa porównywalnego rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyboru

właściwego obszaru porównywalnego rynku lokalnego poprzez przyjęcie:

a) dla nieruchomości pozostawionej, położonej przed 1939 r. na terenie miejscowości

o statusie miasta, rynku lokalnego jednego wybranego miasta;

b) dla nieruchomości pozostawionej, położonej przed 1939 r. w miejscowości o statusie wsi

lub osady, rynku lokalnego gmin lub powiatów.

3.4.3. W przypadku braku na wybranym porównywalnym rynku lokalnym wystarczającej liczby

transakcji pozwalających na określenie wartości nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy

może poszerzyć obszar rynku odpowiednio na podobne miasta, gminy lub powiaty,

zlokalizowane na obszarze wybranego województwa porównywalnego.

3.4.4. Przy wyborze porównywalnego rynku lokalnego dla miasta (gmin lub powiatów)

5

uwzględniać należy podobieństwo w zakresie charakterystyki miejscowości, w której

znajdowała się nieruchomość pozostawiona i charakterystyki wybranego miasta (gmin lub

powiatów), przyjmując na zasadzie współmierności podobne rodzajowo dane z okresu sprzed

1939 r.

3.5.1. Zazwyczaj przy wycenie nieruchomości pozostawionej rzeczoznawca określa jej wartość

przy założeniu, że stanowiła ona przedmiot prawa własności nieobciążony jakimikolwiek

innymi prawami, w szczególności ograniczonymi prawami rzeczowymi lub prawami

zobowiązaniowymi. Ograniczone prawa rzeczowe oraz prawa zobowiązaniowe ustanowione

na nieruchomości rzeczoznawca uwzględnia w wycenie w przypadku, gdy mają one wpływ

na wartość nieruchomości, a ich istnienie wynika bezpośrednio z dokumentów i innych

dowodów, o których mowa w pkt. 3.2.2 standardu.

3.5.2. Wartość nieruchomości określa się wg stanu na dzień jej pozostawienia w wyniku

wypędzenia z byłego terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub jego opuszczenia w związku z

wojną rozpoczętą w 1939 r.

3.5.3. O ile dzień pozostawienia nieruchomości nie wynika z postanowienia wojewody bądź

dokumentów i innych materiałów uznanych za dowody przez organ prowadzący

postępowanie, rzeczoznawca majątkowy może przyjąć dzień pozostawienia nieruchomości na

podstawie pisemnego oświadczenia zamawiającego.

3.5.4. Na potrzeby wyceny rzeczoznawca majątkowy uwzględnia faktyczny sposób użytkowania

nieruchomości pozostawionej. W przypadku, gdy na podstawie dokumentów, o których mowa

w pkt. 3.1.1, możliwe jest określenie przeznaczenia nieruchomości różniącego się od

faktycznego sposobu użytkowania, przeznaczenie to uwzględnia się w wycenie.

3.5.5. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości

pozostawionych dokonuje rzeczoznawca

majątkowy,

przedstawiając uzasadnienie

dokonanego wyboru w operacie szacunkowym.

3.5.6. Wartość nieruchomości szacowanej przy uwzględnianiu przeciętnych cen transakcyjnych

uzyskanych za nieruchomości podobne na porównywalnym rynku lokalnym rzeczoznawca

majątkowy określa przy zastosowaniu zasad podejścia porównawczego, zawartych w

przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniu w sprawie zasad wyceny

nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

6

3.5.7. Nieruchomością podobną dla nieruchomości pozostawionej jest nieruchomość, która jest

zlokalizowana na porównywalnym rynku (w porównywalnym województwie lub mieście

wydzielonym) oraz jest porównywalna z nieruchomością pozostawioną ze względu na

położenie na właściwie dobranym rynku lokalnym, o którym mowa w pkt. 3.4.2 przy

uwzględnieniu: stanu zagospodarowania, stanu techniczno-użytkowego, faktycznego sposobu

użytkowania lub przeznaczenia oraz innych cech wpływających na jej wartość.

3.5.8. Podobieństwo położenia dotyczy w szczególności miejscowości położonej na obszarze

porównywalnego rynku lokalnego funkcjonującego obecnie w Rzeczypospolitej Polskiej

charakteryzującej się podobnym stopniem urbanizacji, charakterem administracyjnym

i zbliżoną liczbą mieszkańców z okresu sprzed 1939 r. Ponadto uwzględnić należy,

w miarę dostępnych danych, położenie nieruchomości w podobnej funkcjonalnie strefie

miejscowości oraz sąsiedztwo wynikające z charakteru i funkcji zabudowy oraz stanu

zagospodarowania.

3.5.9. Cechy nieruchomości pozostawionej oceniać należy z punktu widzenia stanu i stopnia

rozwoju stosunków społeczno gospodarczych przed 1939 r., a cechy nieruchomości podobnej

– zgodnie ze stanem i stopniem rozwoju stosunków społeczno-gospodarczych na dzień

wyceny.

3.5.10. W podejściu kosztowym stosuje się metodę kosztów zastąpienia. Odstępstwo od tej zasady

i przyjęcie jako podstawy wyceny metody kosztów odtworzenia wymaga uzasadnienia.

3.5.11. Przy określaniu wartości odtworzeniowej uwzględnia się zużycie techniczne budynków i

budowli oraz maszyn i urządzeń trwale związanych z gruntem.

3.5.12. Wartość nieruchomości, których częściami składowymi są drzewa i inne rośliny

niestanowiące lasów lub plantacji kultur wieloletnich, określa się w podejściu porównawczym

lub podejściu kosztowym. W szczególności dotyczy to nieruchomości, których częściami

składowymi są: zasiewy i inne zbiory jednoroczne, sady i ogrody przydomowe, ogrody

ozdobne oraz parki.

3.5.13. W przypadku gdy nieruchomość pozostawiona charakteryzuje się znacznym obszarem

i jednocześnie ma złożony charakter wynikający w szczególności ze zróżnicowanych

sposobów użytkowania i różnorodności części składowych, to określanie jej wartości może

nastąpić poprzez dokonanie podziału na funkcjonalne części podlegające odrębnej wycenie.

3.5.14. Bez względu na obszar i stopień złożoności nieruchomości pozostawionej zawsze podlegają

wyodrębnieniu funkcjonalne części tej nieruchomości stanowiące lasy i plantacje kultur

7

wieloletnich.

3.5.15. Wartość nieruchomości pozostawionej szacowanej przy wykorzystaniu podziału na

funkcjonalne części określa się jako sumę poszczególnych wartości

3.5.16. Wartość udziału we współwłasności nieruchomości pozostawionej określa się jako iloczyn

wartości nieruchomości i ułamkowego udziału.

3.5.17. Wartość nieruchomości pozostawionej, w tym również wartość określoną jako sumę

wartości jej części składowych lub funkcjonalnych, mnoży się w operacie szacunkowym

przez współczynnik właściwy dla przyjętego porównywalnego województwa

3.5.18. W przypadku gdy nieruchomość pozostawiona położona była na terytorium więcej niż

jednego województwa lub miasta wydzielonego, sporządza się odrębne operaty szacunkowe

dla każdego województwa lub miasta wydzielonego.

4. Zasady wyceny nieruchomości nabytych

4.1. Przy określaniu wartości nieruchomości nabytych zakres wyceny obejmuje prawo własności

lub współwłasności nieruchomości albo prawo użytkowania wieczystego nieruchomości

gruntowej wraz z prawem własności położonych na niej budynków, a także innych urządzeń

albo lokali.

4.2. Operaty szacunkowe sporządza się dla nieruchomości nabytych przed dniem 1 stycznia 1998 r.

4.3. Wartość nieruchomości nabytej określa się według stanu na datę (dzień) jej nabycia oraz

według cen albo kosztów odtworzenia na dzień sporządzenia wyceny.

4.4. Wartość nieruchomości nabytej określa się według jej przeznaczenia na datę (dzień) nabycia, a

w przypadku braku możliwości ustalenia przeznaczenia należy uwzględnić faktyczny sposób

jej użytkowania na datę nabycia.

4.5. Wartość rynkową określa się dla nieruchomości nabytych, które ze względu na sposób

użytkowania lub przeznaczenie w dacie nabycia są lub mogą być przedmiotem obrotu.

4.6. Wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości nabytych, które ze względu na sposób

użytkowania lub przeznaczenie w dacie nabycia nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu

rynkowego.

5. Wymogi dotyczące ujawniania

5.1. Rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek wskazać w operacie źródła danych, z których

8

korzystał, a w szczególności wskazać dane przyjęte na podstawie oświadczeń oraz ustalenia

przyjęte samodzielnie, wskazując, jakie cechy nieruchomości ustalone zostały na podstawie

dokumentów, a jakie na podstawie innych źródeł.

5.2. W przypadku kiedy dzień, na który określona została wartość nieruchomości pozostawionej

na podstawie oświadczenia, o którym mowa w art. 3.5.3 standardu, rzeczoznawca winien

ujawnić ten fakt w operacie, wskazując, czy w świetle dokumentów zawartych w aktach

sprawy przyjęcie innej daty miałoby znaczenie dla oszacowania wartości.

6. Odejście od standardu

W uzasadnionych przypadkach rzeczoznawca majątkowy może odstąpić od regulacji określonych w

niniejszym standardzie. Każde odstępstwo wymaga

uzasadnienia, jednoznacznego wskazania i

ujawnienia regulacji standardu niemających zastosowania oraz oceny zgodności zastosowanych

odstępstw z przepisami prawa. Nie są dopuszczalne jakiekolwiek odstępstwa od standardu

powodujące brak zgodności z przepisami prawa. Rzeczoznawca majątkowy nie może także odstąpić

od regulacji standardu w przypadku, gdyby mogło to doprowadzić do wprowadzenia w błąd

odbiorców lub powodować odejście od zasad szczególnej zawodowej staranności i bezstronności

oraz zasad etyki zawodowej.

7. Data wejścia w życie