POLSKA FEDERACJA STOWARZYSZEŃ RZECZOZNAWCÓW MAJĄTKOWYCH

1

KRAJOWY STANDARD WYCENY PODSTAWOWY NR 3

Z uwagi na kluczową rolę, jaką spełnia operat szacunkowy w przekazywaniu wyników

wyceny osobom korzystającym, celem niniejszego standardu jest:

− omówienie wymagań dotyczących operatu szacunkowego, zgodnych z zasadami

dobrej praktyki zawodowej,

− podanie treści, które powinny się znaleźć w operacie szacunkowym.

Wymagania przedstawione w niniejszym standardzie dotyczą wszystkich operatów

szacunkowych sporządzanych przez rzeczoznawców majątkowych.

3.1.Operat szacunkowy – dokument stanowiący pisemną, autorską opinię rzeczoznawcy

majątkowego o wartości przedmiotu wyceny, uwzględniający założenia oraz warunki

ograniczające, leżące u podstaw wyceny, zawierający istotne informacje uzyskane

podczas szacowania nieruchomości.

3.2.Pieczęć zawodowa – pieczęć o wzorze ustalonym w załączniku do niniejszego standardu.

4.1.Operat szacunkowy powinien być sporządzony zgodnie z przepisami prawa, standardami

zawodowymi, zasadami dobrej praktyki zawodowej, powinien przedstawiać przejrzyście

i jednoznacznie wnioski z wyceny - w sposób, który umożliwi korzystającemu

zrozumienie wyrażanych przez rzeczoznawcę majątkowego opinii oraz jednoznaczną

interpretację.

POLSKA FEDERACJA STOWARZYSZEŃ RZECZOZNAWCÓW MAJĄTKOWYCH

2

4.2.Operat szacunkowy powinien zawierać w szczególności:

a) stronę tytułową,

b) wyciąg z operatu szacunkowego,

c) określenie przedmiotu, zakresu i uwarunkowań wyceny,

d) określenie celu dokonywanej wyceny,

e) określenie podstaw formalnych, prawnych i merytorycznych opracowania operatu

szacunkowego oraz źródeł danych o nieruchomości,

f) określenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości,

g) opis stanu przedmiotu wyceny,

h) wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości,

i) analizę i charakterystykę rynku w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny,

opisującą rynek właściwy ze względu na rodzaj, obszar i okres czasu objęte

analizą,

j) przedstawienie i uzasadnienie wyboru podejścia, metody i techniki wyceny oraz

wskazanie rodzaju określanej wartości,

k) określenie wartości przedmiotu wyceny z przedstawieniem przyjętych założeń,

niezbędnych obliczeń,

l) wynik końcowy wraz z uzasadnieniem,

m) klauzule,

n) podpis autora (autorów) operatu szacunkowego z użyciem pieczęci zawodowej,

o) ustalenia dodatkowe i załączniki, których zamieszczenie jest uzasadnione.

4.3.Zawartość i układ treści operatu szacunkowego mogą być dostosowane do specyfiki

wyceny.

4.4.Zamówienie stanowiące podstawę wykonania operatu szacunkowego może, w zakresie

zgodnym z przepisami prawa, określać odpowiedzialność rzeczoznawcy majątkowego za

sporządzony operat szacunkowy.

4.5.Zaleca się, aby zamówienie, o którym mowa w pkt 4.4. miało formę pisemnej umowy

i obejmowało w szczególności: przedmiot, zakres i uwarunkowania wyceny, cel wyceny a

także aby zamówienie w uzasadnionych przypadkach wskazywało na dokumenty

przekazane przez Zamawiającego i wykorzystane przy sporządzeniu operatu

szacunkowego.

POLSKA FEDERACJA STOWARZYSZEŃ RZECZOZNAWCÓW MAJĄTKOWYCH

3

5. Wymagania dotyczące ujawniania istotnych informacji

5.1.W przypadku gdy wycena wykonywana jest przez rzeczoznawcę majątkowego

powiązanego z podmiotem sprawującym kontrolę/nadzór nad wycenianym składnikiem

mienia lub z zamawiającym, ma on obowiązek ujawnić istnienie i charakter tych

powiązań w operacie szacunkowym w klauzuli zamieszczonej bezpośrednio pod

wynikiem końcowym wyceny.

5.2.Jeżeli rzeczoznawca majątkowy, podczas realizacji zamówienia związanego z wyceną

wykonywał lub wykonuje inne czynności zawodowe względem wycenianej

nieruchomości w szczególności jako: pośrednik, zarządca lub doradca, powinien ujawnić

ten fakt w klauzuli zamieszczonej bezpośrednio pod wynikiem końcowym wyceny.

5.3.Zasady, o których mowa w punktach 5.1 i 5.2, stosuje się odpowiednio do

przedsiębiorców prowadzących działalność w zakresie wyceny.

5.4.W przypadku sporządzenia operatu szacunkowego przez więcej niż jednego rzeczoznawcę

majątkowego dopuszczalna jest klauzula o częściowej odpowiedzialności w zakresie

dotyczącym czynności wykonywanych odrębnie przy szacowaniu nieruchomości przez

poszczególnych autorów operatu szacunkowego.

Stosowanie klauzuli o częściowej odpowiedzialności nie może dotyczyć określonej

wartości nieruchomości z wyjątkiem sytuacji w których jeden operat szacunkowy

obejmuje wycenę kilku funkcjonalnych części nieruchomości szacowanych samodzielnie

przez poszczególnych autorów.

6.1.Przez aktualizację operatu szacunkowego rozumie się czynności rzeczoznawcy

majątkowego, dotyczące operatu szacunkowego wcześniej sporządzonego przez tego

samego rzeczoznawcę, mające na celu określenie aktualnej wartości nieruchomości.

Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego nie stanowi aktualizacji w rozumieniu

niniejszego standardu.

6.2. Rzeczoznawca majątkowy może dokonać aktualizacji w szczególności w związku ze:

a) zmianami cen na rynku,

b) zmianami dokonanymi na nieruchomości lub w otoczeniu nieruchomości, po

opracowaniu operatu szacunkowego.

6.3. Nie dokonuje się aktualizacji operatu szacunkowego, jeżeli:

POLSKA FEDERACJA STOWARZYSZEŃ RZECZOZNAWCÓW MAJĄTKOWYCH

4

a) upłynął okres ponad 2 lat od jego sporządzenia,

b) zaistniały okoliczności, które w ocenie rzeczoznawcy majątkowego powodują

konieczność sporządzenia nowego operatu szacunkowego.

6.4.W przypadku wykonania aktualizacji należy na stronie tytułowej operatu szacunkowego,

sporządzonego na potrzeby tej aktualizacji zamieścić pod nazwą “operat szacunkowy”

słowo “aktualizacja”.

6.5.Integralną częścią „operatu szacunkowego – aktualizacji” jest aktualizowany operat

szacunkowy. Klauzulę o odpowiedniej treści należy zamieścić w „operacie szacunkowym

– aktualizacja”

6.6. Nie wykonuje się aktualizacji „operatu szacunkowego - aktualizacji”

6.7.Wykonując aktualizację rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany, do ponownego

zbadania stanu i przeznaczenia przedmiotu wyceny. Nie dotyczy to wycen

wykonywanych przy założeniach szczególnych.

6.8.W przypadku sporządzenia operatu szacunkowego przez więcej niż jednego rzeczoznawcę

majątkowego powyższe zasady stosuje się odpowiednio.

7.1.W przypadku stwierdzenia błędów w treści operatu szacunkowego, rzeczoznawca

majątkowy może dokonać pisemnego sprostowania. Takie sprostowania rzeczoznawca

zobowiązany jest dostarczyć niezwłocznie zamawiającemu w liczbie odpowiadającej

liczbie przekazanych egzemplarzy operatu szacunkowego. Błędy pisarskie, z wyjątkiem

błędów obliczeniowych i błędów w kwotach określających wartość/wartości mogą być

korygowane również bezpośrednio w operacie i zaparafowane przez autora/autorów

operatu szacunkowego. Korekty te, nie mogą być wykonywane poprzez zamazywanie lub

przerabianie.

7.2.Rzeczoznawca majątkowy może uzupełnić operat szacunkowy w trybie przewidzianym w

punkcie 7.1.

8. Odejście od standardu

8.1.Niedozwolone jest odejście od wymagania, aby każdy operat szacunkowy zawierał

jednoznacznie podaną wartość oraz od wymagania, aby ujawniał wszystkie założenia i

warunki ograniczające, które mają wpływ na wycenę i na określaną wartość.

POLSKA FEDERACJA STOWARZYSZEŃ RZECZOZNAWCÓW MAJĄTKOWYCH

5

8.2.W uzasadnionych przypadkach rzeczoznawca majątkowy może odstąpić od regulacji

określonych w niniejszym standardzie. Odstępstwa wymagają uzasadnienia,

jednoznacznego wskazania i ujawnienia regulacji standardu nie mających zastosowania

oraz oceny zgodności zastosowanych odstępstw z przepisami prawa. Rzeczoznawca

majątkowy nie może także odstąpić od regulacji standardu w przypadkach, w których

mogłoby to doprowadzić do wprowadzenia w błąd odbiorców lub spowodować odejście

od zasady szczególnej zawodowej staranności i bezstronności oraz zasad etyki

zawodowej. Nie są dopuszczalne odstępstwa powodujące niezgodność z przepisami

prawa.

9. Opracowania i obowiązywanie Standardu

9.1.Założenia do standardu przygotował Radosław Gaca, a opracowanie standardu powstało

w ramach prac Komisji Standardów PFSRM w składzie: Jan Konowalczuk, Jerzy

Adamiczka, Jerzy Dydenko, Jerzy Filipiak, Krzysztof Grzesik, Radosław Gaca, Mirosław

Osiński, Jarosław Strzeszyński, Sabina Źróbek przy współpracy z Mariuszem Bilskim.

9.2.Komisja Standardów Zawodowych w składzie: Jan Konowalczuk, Jerzy Adamiczka, Jerzy

Dydenko, Jerzy Filipiak, Krzysztof Grzesik, Radosław Gaca, Mirosław Osiński, Jarosław

Strzeszyński i Sabina Źróbek przyjęła ostateczną wersje Standardu.

9.3. Standard został uchwalony do wdrażania przez Radę Krajową PFSRM na posiedzeniu w

dniu 26 czerwca 2007 r. i włączony jako Krajowy Standard Wyceny Podstawowy nr 3

(KSWP 3) do zbioru Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW). Ostateczna treść

niniejszego standardu została przyjęta na posiedzeniu Rady Krajowej PFSRM w dniu 12 i

13 grudnia 2007 r.

9.4.Standard obowiązuje od dnia 1 marca 2008 r. a od 1 stycznia 2008 r. zalecany jest do

stosowania jako nota interpretacyjna.

Stosownie do art. 175 ust. 6 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce

nieruchomościami (DzU 2004 r., nr 141, poz. 1492 z późn. zmian.) niniejszy standard w

dniu ..........................................został uzgodniony z Ministrem Infrastruktury.

Warszawa, dnia 12 i 13 grudnia 2007 r.